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浙江快乐彩乐选玩法: 李華勇:綜合化供地模式成深圳主流 將對開發商提出更高要求

2018-9-17 10:47:31
       近年來,“租購并舉”、多主體供應的住房政策,使得城市更新和租賃市場正成為群雄并爭的“戰場”;尤其是在深圳,凈地供應逐年減少,土地整備成為深圳獲得建設用地的重要手段;隨著城市更新不斷發展,市場主導下的拆賠條件水漲船高,導致傳統土地整備模式陷入困局。
       也正因為土地整備的困難,相關專業服務機構及專業人員在土地整備利益統籌市場中起到了至關重要的作用。為了更好的了解目前深圳土地市場的現狀,8月29日,在房博會國房評估的展位現場,我們特地專訪了國房評估總估價師李華勇先生;

浙江快乐彩下载安装 www.iyipls.com.cn        李華勇以其近20年的從業經驗(專注于房地產價值評估、投資分析、城市更新和土地整備政策研究),就目前深圳土地現狀、土地整備難點、利益統籌優勢,以及開發商未來所面臨的綜合開發建議等話題進行了專業解析。


主訪嘉賓:國房總估價師 李華勇

地 點:2018中國深圳國際房地產業博覽會(會展中心)

記 者:賀小娟(房網/咚咚找房資訊中心 主 編)

于晶晶(房網/咚咚找房資訊中心 記 者)


國房總估價師李華勇


1、城市更新成為深圳供應主力破解土地盤活難題是關鍵


       szhome:目前,深圳土地處于稀缺狀態,每年的土地供應正在逐年減少,請您介紹、分析一下目前深圳土地開發的現狀?深圳在土地利用方面正在歷經怎樣的難題?
       李華勇:近幾年來,每年的土地供應量基本都保持在1200公頃左右,其中60%以上用地是民生設施建設,這些土地主要集中在原特區外,于深圳而言,這也是為了進一步實現加速特區一體化。
        2015年、2016年,每年住宅用地供應量只有130公頃左右,其中一半以上靠城市更新來供應。
        2017年因落實宏觀調控政策,深圳市2017年住宅用地供應量比上一年翻一番多,達到294公頃。城市更新仍是供應主力,還增加了新供應建設用地,同時通過征地返還用地解決了很多歷史遺留問題,在2017年這三種土地供應路徑平分秋色。

       于深圳而言,目前面臨的難題主要是如何盤活沒有合法手續的土地,這些土地大部分都掌握在原村集體股份公司手中,政府拿不走,社區用不了,市場主體難以作為,破解這一難題能使深圳的土地資源得到有效利用。


2、利益統籌下綜合化供地模式成主流 社區或是未來土地二次開發最大主體


       szhome:為了破解這個難題,深圳政府層面也出臺了一些措施,比如8月13日正式發布《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》(以下簡稱辦法),請您談談對文件的理解,有那些重點內容值得關注? 
       李華勇:應該說這個新政也是《土地整備利益統籌試點項目管理辦法(試行)》(深規土【2015】721號)文件的延續,721政策試行期兩年已到,新政策是對老政策的延續。

       另一方面也是在總結前幾年試點的基礎上做了一些優化,比如門檻降低了,留用地指標安排路徑增加了,留用地規模上限提高了。


       szhome:本次土地整備新政對于深圳城市發展來說,有怎樣的意義?對于深圳整個城市更新起到怎樣的作用?對未來土地二次開發格局會產生怎樣的影響? 
       李華勇:土地整備利益統籌政策有利于盤活深圳這些控制在原農村集體經濟組織手中的大量未征未轉土地,只有把這些建設用地盤活,才能為城市后續發展提供土地資源。
       利益統籌新政不僅考慮政策自身,還考慮到相關政策的統籌聯動,即本項目的指標可以安排到其它利益統籌項目,也可以安排到城市更新項目,這樣很多城市更新項目因合法用地的問題,可以依托于利益統籌留用地得以推進。
       利益統籌強調的原則是政府主導、社區主體、社會參與,社區可能是未來土地二次開發的最大主體;未來的土地二次開發路徑可能會呈現多元化、組合化、綜合化,而不是像現在這樣單一的拆除重建。

       可能是綜合整治、拆除重建、利益統籌等一起進行,包括新供應的土地,新供應的土地政府可能會捆綁一些條件,拿地塊時要把綜合整治也完成,這種綜合化供地模式會成為主流。


       szhome:這樣一來,其實是對開發商在開發建設方面也提出了更高的要求?
       李華勇:是的,對開發商的綜合開發能力提出更高的要求,開發商不能光懂開發,各個領域的路徑和模式都要有所接觸;這也是專業服務機構一個非常好的切入點。

從09年城市更新政策落地,國房這一塊業務明顯增加,因為以前都是凈地開發,不需要太多的政策理解和經濟測算,城市更新帶動了服務機構的服務類型和方式。


3、國房集24載專業實戰經驗  開創土地整備整村統籌模式先河


        szhome:國房在這樣的新政策及市場契機下,有哪些優勢和條件可以幫助政府或者發展商開展他們的土地整備工作?
       李華勇:先說一下國房的淵源,國房評估至今有24年的歷史,原隸屬于規劃國土局下的土地房產交易中心;具有豐富的專業實戰經驗,熟悉深圳土地的發展歷程和政策。
       長期參與土地整備、城市更新、集體土地評估,具有利益統籌、城市更新、房屋征收、價值評估、拆遷談判、產權核查等全流程服務。
       國房也是深圳最早參與土地整備利益統籌的服務機構,最早的利益統籌是在坪山開始試點,從坪山第一個試點項目金沙社區,到2015年沙湖“整村統籌”整備項目框架協議簽訂。至今我們依然在為沙湖社區后續留用地的交易和搬遷補償提供服務。
       沙湖是深圳第一個真正意義上的整村統籌成功案例,土地整備范圍達362公頃,涉及10個自然村,此社區的整村統籌成功相當有影響力,也對全市的土地整備利益統籌有很強的示范和借鑒意義。
       目前沙湖項目已進入搬遷補償階段,從前期利益統籌方案研究、村股份公司內部利益平衡方案研究、搬遷補償方案制定、集體資產上平臺交易和目前實施的搬遷補償,國房都提供了專業服務。
       未來我們也會在這些方面為政府、社區、市場主體提供相關專業性服務。

       2018年8月29日房博會的現場,國房評估 “最強大腦——估價人機巔峰對決”活動現場,國房總估價師 李華勇作為本場活動的答疑專家。




國房人在房博會


       szhome:對于拆賠業主這一塊,國房也會參與做一些工作?
       李華勇:對,就是拆遷補償階段。在沙湖整村統籌中拆遷補償主要是以社區為主體,城市更新是開發商去跟村民談,難度很大;利益統籌是村股份公司跟村民談,本身有一定的信任度,談判難度也比城市更新小。
       沙湖社區的領導很有智慧,并沒有把拆遷補償交給開發商做,而是自己完成拆遷補償,一方面可以順利實施拆遷補償工作,保持前后一致。

       另一方面也可以為股份公司增加更多權益,因為股份公司完成了拆遷補償,土地權益價值就大了,如果把拆遷補償交給開發商做,土地權益價值相對就小了。


       szhome:對于開發商在土地整備方面,您有那些建議?比如一些大型開發商有開發條件,對于小開發商來說,未來生存會越來越難?強者衡強在加劇,甚至有人認為未來深圳留下的基本都是大開發商?
       李華勇:小開發商在處理一些事情上相對比較靈活,項目前期可以處理好,但后期可能是以并購、收購的模式來進行,政府有些土地利益統籌的項目都進行了打包。
我也比較贊同未來留下的可能都是大開發商這個觀點,包括現在公寓只租不售,未來所開發的產品不是把它賣掉就好,還要進行運營,這種項目只有綜合性開發商才能做好。

      小開發商最多只是把前期立項工作理順,真正啟動項目還是要找綜合性強的開發商合作。


4、利益統籌與城市更新相互促進“二次房改”下保障房與商品房并行發展
        szhome:開發城市更新項目是一個非常艱難的過程,在無凈地供應的情況下,市場供應主要來自城市更新,在這樣的供應環境下,您對房地產的發展有怎樣的預測?
       李華勇:未來土地供應這一塊,城市更新依然是主力,但政府也會加強土地整備供地模式,土地供應方面將是城市更新和利益統籌兩條路一起走,不完全依托于城市更新。
        反過來,利益統籌一定程度也會促進城市更新的進程,因為利益統籌新政考慮了政策統籌聯動,留用地指標可以調到更新項目里面。
       現在很多更新項目面臨合法用地不足的問題,非農指標也消耗的差不多,以后通過利益統籌整備出來的留用地指標有多余的,或者在統籌項目落不下去的指標可以調到更新項目中,這樣在推動利益統籌項目的同時,也帶動了更新項目。
       住房方面,以“二次房改”趨勢,應該是保障房和商品房并行發展的格局,政府會加大保障房建設和存量房利用,現在政府重視存量房的規?;飭?,特別是城中村綜合整治,因為靠建設,周期太長,如何短期內把保障房的體量提升起來,規?;飭奘且桓齪芎玫穆肪?。

       當然,樓市調控政策應該會繼續貫徹執行,在投資渠道比較少的情況下,調控目的是要保持市場的平穩發展。


       szhome:從去年以來,深圳的土地供應大都掛上了“只租不售”、“限售”、增加人才房的比例等條件標簽,您覺得這種土地供應會否成為未來深圳新的模式或趨勢?

       李華勇:只租不售和限售主要是通過招拍掛新供應的建設用地,新供應的建設用地更多是用這種模式;但從前幾年來看,新供應占住宅供應的體量相對比較小,政府推這一塊主要是為了保證新供應基本以保障為主,市場主力軍仍是城市更新,但今后會增加利益統籌供地模式。


       szhome:近期土地市場比較奇怪,部分城市土地持續出現了流拍,但臨深片區的東莞、惠州非?;鴇?,東莞8月份成交了9個地塊,許多大開發商在參與拿地,您認為什么原因使得開發商開始熱衷于臨深地塊?
       李華勇:深圳的土地供應已較稀缺,臨深會成為開發商的另一種選擇。部分城市出現土地流拍,開發商考慮資金鏈壓力的同時,會更加謹慎進入一些城市拿地,把資金投向更有發展潛力的城市。
       從臨深與深圳房價來看,深圳的整體比較高,300萬左右的上車盤是剛需的起點,但這種上車盤已經很少了。

       現在很多人住在臨深的惠州、東莞區域,在臨深置業的人群中,80%、90%都是在深圳工作。未來隨著軌道交通的發展,居住和工作地點的距離感會淡化,未來居住在臨深也很方便,這也是開發商大舉在臨深布局的原因。


5、推進規?;飭奘潛U瞎┯Φ暮寐肪?nbsp;開發商可進入城中村為更新先占位


       szhome:最近大家都在談“租賃”這一話題,很多機構進入這個“紅?!?,近期一系列的租賃事件出來后,政府方面也有一些反思。據了解,深圳可能會出臺關于租賃市場的監管政策,對于目前的租賃市場您怎么看?
       李華勇:深圳租賃市場最大的體量是城中村,整體市場體量超六成,目前雖然城中村有拆除重建,就算能全部推倒重來,也不能馬上有產品推入市場。
       此外,拆除重建對建筑年限也有要求,住宅必須建成滿20年,很多不在政府“十三五”規劃拆除重建的范圍,也不符合年限規定。城中村走綜合整治推規?;飭奘潛冉蝦玫穆肪?,一方面從社會效益來說可以提升環境,消除安全隱患。
       另一方面人才安居集團在每個區都有人才安居公司,他們會聯合各個區政府,把城中村規?;飭尥ü酆險文扇胝U咸逑?,這樣也可以解決政府公租房的房源問題??⑸逃Ω昧⒆慍ぴ?,順應大勢,更多地參與綜合整治,做規?;飭?。
       對企業來說,做規?;飭匏淙煌蹲蝕?,回收期長,薄利或是不怎么賺錢,但企業通過這種方式可以先把地盤占住,租賃過程中自然而然跟村民培養比較好的信任感,對以后實施改造也是個便利。

       以前只有銷售才有一級市場、二級市場,租賃不存在這種概念。現在存量房規?;飭蓿菏輾吭礎腦臁鱟獾男形?,意味著租賃市場出現了一個中間主體,由于缺乏相關制度,而資本是逐利的,可能會出現炒作行為,所以需要政府出臺相關政策來規范市場。 


       szhome:城中村這種柔性的改造是比較短期適應市場的方式,未來會否進入大面積拆遷改造?
       李華勇:從發展趨勢來說,城中村大部分樓都會逐漸改造,但也不是全部都會推倒重建,有些片區密度太大,改不動,企業進入租賃從長遠來看是有利潤的。
城中村的建筑形態、布局、規劃已不符合深圳發展的城市定位,只是早改晚改的問題,“十三五”改不了,可能有一部分會納入“十四五”。現在開發商進入城中村的租賃市場,其實也是一種前期的占位。

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