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洲浙江快乐彩十二选五: 國房觀點 | 簡析土地整備新路徑及相關的評估服務

2018-4-27 14:20:09
        本文由深圳市國房土地房地產評估咨詢有限公司征收顧問部區域技術總監付林、國房集團總估價師李華勇共同撰寫,發表于不動產登記與估價(2017年第四期)。

       摘要:土地整備(房屋征收)是目前深圳市獲取土地資源,落實公共利益、實行重大項目的主要路徑。由于深圳市快速城市化進程中產生了大量歷史遺留問題,土地整備(房屋征收)工作經常面臨較大阻力。隨著征收補償機制的不斷創新與發展,其工作程序已日趨完善,但一些問題也更為突出,成為困擾各區征收部門實際操作的新瓶頸。國房評估依據多年來參與深圳市各區重大土地整備(房屋征收)項目的專業實踐,對各區在實際操作過程中切實可行的創新做法及新路徑下可開展的評估服務內容進行簡析,以期為各區整備(征收)工作的開展實施帶來參考,為估價行業在新路徑下可開展的評估服務提供借鑒。
       關鍵詞:土地整備評估服務;新路徑

       1.深圳市土地整備工作當前形勢
       1.1 政策背景
       2012年,深圳市人民政府印發的《關于推進土地整備工作的若干意見》深府(2011)102號文中首次提出土地整備的概念,并明確土地整備的實施方式為“立足于實現公共利益和城市整體利益的需要,綜合運用收回土地使用權、房屋征收、土地收購、征轉地歷史遺留問題處理、填海(填江)造地等多種方式,對零散用地進行整合,并進行土地清理及土地前期開發,統一納入全市土地整備?!?/span>

      基于坪山沙湖整村統籌項目試點創新模式的成功,2015年11月12日市規土委出臺了《土地整備利益統籌項目試點辦法(試行)》。隨后房屋征收政策也進行了一次更新,并于2016年12月印發深圳市人民政府關于修改《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》的決定。

       1.2 實踐現狀
       自2014年以來,房地產市場經歷了一波快速上漲的行情,房地產市場價格有了大幅度的上升,導致被征收人的補償預期也水漲船高,而整備(征收)補償標準的提升幅度有限,加上市場行為(城市更新項目)的沖擊,土地整備工作的難度進一步加大。主要集中體現在:補償標準低、抵觸情緒大和項目推進緩慢。

       1.3 傳統模式下的評估服務分析
       傳統模式下的評估服務主要有:①項目前期核查報告;②項目補償概算方案;③征收補償評估;④評估補償復核等。但由于目前形勢下以傳統模式推進的項目進展緩慢,收費標準偏低以及人力成本加大等,導致評估服務利潤薄,專業人員流失嚴重。

       2.土地整備新路徑及相關的評估服務簡析
       2.1 以更新推動整備
             2.1.1 案例及操作性分析
       城市更新是由政府引導,市場運作,屬于市場行為。其補償標準相對較高且形式多樣,相對于土地整備(房屋征收)更具靈活性,許多市政工程項目(如地鐵十號線(坂田段)吉華站、觀瀾牛湖水綜合整治、高爾夫大道擴寬、求雨嶺消防中隊項目等)都采用這種模式,將項目紅線范圍內有建筑物部分納入城市更新項目范圍內,由該項目意向實施主體先行完成拆遷,保證土地整備(房屋征收)項目的順利實施并且在實施主體確認階段考慮給予其項目合作優先權。對于推動難度大,任務重的項目還可以在專項規劃審批階段爭取容積率等方面的獎勵。

            2.1.2 實施過程中注意事項
       為消減被征收人和意向實施主體的顧慮,維護社會穩定,在簽訂補償協議時建議征收部門(街道土地整備中心與更新部門)作為見證(協調)方與意向實施主體一同與被征收人簽訂補償協議。這為確保萬一城市更新項目實施主體非簽訂協議的意向開發主體時,由相關部門負責協調安排,由最終確認的實施主體承擔本協議中約定的全部權利義務。保證在合法、合情、合理的條件下,為意向實施主體被確認為城市更新項目的實施主體提供協助和指導。

            2.1.3 路徑下可開展的評估服務
     (1)政府方面:①可行性研究與論證;②問題一攬子實施方案;③相應的政策法規的梳理與研究等。
     (2)更新主體方面:①開展項目意愿征集和項目申報立項;②權屬信息核查;③開展可行性、規劃研究;④制定項目補償方案;⑤談判技巧培訓;⑥補償協議制作與簽約;⑦用地手續辦理等。

       2.2 利益統籌模式
             2.2.1 案例及操作性分析

浙江快乐彩下载安装 www.iyipls.com.cn        土地整備利益統籌,是在規劃、土地及資金的政策統籌的基礎上,通過撥付土地整備資金、留用土地、收益分成和物業返還等方式,實現政府、原農村集體經濟組織繼受單位及相關權益人等多方利益統籌。


       土地整備利益統籌模式較傳統土地整備模式更具靈活性,其補償路徑是采用“政策大帳+社區小賬”的方式。政府通過撥付社區土地整備資金和留用地(規劃指標),由社區進行內部的利益分配。這種模式有利于政府一攬子解決土地歷史遺留問題,算清舊賬,厘清發展障礙,推動土地整備工作,落實城市公共基礎設施建設。


       龍華區觀湖街道下圍土地整備利益統籌試點是深圳首個落地的土地整備利益統籌試點項目,為深圳市其他利益統籌試點工作提供了借鑒和參考。項目的實施順利解決了困擾多年的五和大道和平安路的建設征地問題。

           2.2.2 實施過程中注意事項
       特別說明,土地整備利益統籌項目的實施尤其是留用地規劃會牽涉到規劃國土、查違、產權登記、發改、建設等不同職能部門,需要市政府、區政府及街道三級政府部門,社區與社區居民充分協調。同時,兼顧處理好近期利益與長遠利益,個體利益與整體利益。

           2.2.3 路徑下可開展的評估服務
              2.2.3.1 政府方面:①開展項目權屬信息調查;②項目實施可行性研究;③編制項目實施方案;④審核項目實施方案等。
              2.2.3.2 社區方面:①為社區提供咨詢服務;②編制社區內部補償安置方案;③社區留用地價值評估及招商方案研究編制;④為社區做談判技巧培訓等。

       2.3 城市(社區)品質提升模式
             2.3.1 案例及操作性分析
       針對一些分布于社區內的零散、小型項目,可以借鑒光明新區的模式,按照市、區“城市管理治理年”的工作部署和要求,堅持以問題為導向,開展城市品質提升行動,全面提升城市品質。此模式的特點在于能充分調動社區、居民的主觀能動性,加快工作推進。
       光明新區開展城市品質提升是由區主管部門牽頭統籌,街道監督,社區實施,居民配合,政府、社區、居民三方達成共識,才能順利推進與實施。2016年光明新區出臺《光明新區“城市品質”提升行動工作方案》等1+10配套文件,按照“拆、清、建、管”總體思路,累計拆除違法亂搭建53萬平方米,清理各類城市六亂行為21萬余起。

            2.3.2 實施過程中注意事項
       實施過程中要進行充分的溝通與協調,統籌兼顧各方利益,有必要時需要及時進行調整,與社區、居民達成共識,避免出現不配合,影響社會穩定。對補償資金要及時有效的進行監管,避免滋生腐敗。

           2.3.3 路徑下可開展的評估服務
              2.3.3.1 政府方面:①提供相應的技術咨詢;②制定規范與標準;③成果審核把關等。
              2.3.3.2 社區方面:①開展項目調研評估;②提供補償評估;③提供社區一攬子解決方案及系列咨詢服務;④開展社區宣傳與培訓等。

      3.結束語
       土地整備(房屋征收)是深圳市經濟可持續發展的保障,也是深圳市完善和提升城市功能、實現土地二次開發過程中無法繞開的結。相信在未來很長的時期內,土地整備工作都將是各區各級征收部門的重點、難點工作之一。本文是筆者通過實際參與項目的經驗結合深圳市相關政策法規及實際情況進行的整理,希望能為各級部門實際操作帶來參考價值。為估價行業展開新型業務來源提供借鑒,發揮自身的專業性,為土地整備工作的推進發揮積極作用,得到社會各界的認可,提升社會對估價行業的認知。

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